Rămâi alături de noi   facebook logo youtube logo twitter logo
buzznews logo

De ce sunt scumpe locuințele în Cluj

Opinii 11 Noiembrie 2017, 15:48 de ADRIAN CRIVII
Spune-ti parerea

Când vorbim despre prețul proprietătilor rezidențiale trebuie să pornim de la realitatea că piața imobiliară respectă mecanismele economiei de piață specifice și se bazează pe echilibrul dintre cerere și ofertă. O caracteristică a acestei piețe este aceea că cererea este mult mai elastică decât oferta, respectiv cererea poate să crească sau să scadă semnificativ într-un interval scurt de timp, în vreme ce oferta necesită un timp mai îndelungat pentru a se alinia la cerere. Acest lucru se întâmplă deoarece investițiile imobiliare presupun riscuri multiple și necesită un timp lung pentru finalizare, pornind de la obținerea tuturor autorizațiilor legale, până la vânzarea cu succes a proiectului. Pe piața imobiliară exista în permanență decalaje ce pot fi semnificative între cerere și ofertă, iar acestea se atenuează lent, într-un timp îndelungat. Cred că acum ne apropiem de momentul în care nivelul ofertei competitive va atinge nivelul cererii solvabile pe segmentul rezidențial.

Adrian CriviiCum e normal, și în Cluj cererea de proprietăți rezidențiale este determinată atât de numărul celor interesați să achiziționeze o locuință, pentru uz propriu sau pentru investiție (închiriere), cât și de de puterea de cumpărare și accesul la finanțare, care încă mai este facil. Oferta este determinată în primul rând de disponibilitatea unor terenuri libere, potrivite pentru dezvoltări rezidențiale. Acum avem un număr redus de terenuri libere de sarcini, care să poată fi tranzacționate legal, având o formă și o suprafață care să permită construirea de locuințe, cu acces la utilități și infrastructură, astfel ca presiunea asupra prețului pe metrul pătrat de teren a crescut și va creste puternic. Acesta este un factor important în crețterea prețului final pentru proiectele rezidențiale.

Un alt factor care influențează scumpirea apartamentelor este birocrația, timpul îndelungat și „abilitățile” necesare pentru a obține toate avizele și autorizația de construcție. Aceste aspecte ce nu sunt deloc neglijabile și influențează semnificativ, prin costurile antreprenorului, prețul locuinței. Penuria de forță de muncă specializată și costul tot  mai ridicat al acesteia, dar și infrastructura precară a orașului, își pun de asemenea amprenta asupra costului final.

În ultimii doi-trei ani, veniturile populației s-au majorat semnificativ, atât în Cluj cât și în regiune. Apar noi business-uri și locuri de munca,  fapt ce atrage mulți tineri care, după ce au absolvit o facultate, doresc să se stabilească în oraș, să își întemeieze o familie și să își achiziționeze o locuință. După 2014, condițiile de acordare a creditelor s-au relaxat, iar împrumuturile bancare au devenit din ce în ce mai accesibile, favorizând cererea, odată cu scăderea dobânzii de referință a BNR. Ar mai fi de amintit tot aici și condițiile foarte avantajoase pentru achiziționarea de locuințe prin programul “Prima casă”. În această perioadă cererea a beneficiat de un impuls puternic și a crescut astfel semnificativ, punând presiune pe prețul locuințelor. 

În schimb, deși există aproape 200 de proiecte rezidențiale în diferite faze de dezvoltare, oferta nu a reușit încă să vină în întâmpinarea cererii, iar motivele sunt multiple. În primul rând aș aminti faptul că în general terenurile propice construcțiilor sunt limitate și sunt acum greu de găsit, ceea ce înseamnă că oferta s-a îmbogățit doar prin finalizarea proiectelor rezidențiale deja demarate în anii anteriori și prin dezvoltarea altor mici proiecte. Acestea sunt situate fie în zone periferice, fie pe “petice” de teren, pe suprafețe mici, din zona centrală sau semicentrală. Un alt motiv pentru care în ultima perioadă au fost finalizate preponderent doar proiecte mici a fost acela că în anii trecuți accesul dezvoltatorilor la finanțare a fost dificil, dar și pentru că, învățând din lecția crizei, dezvoltatorii nu au dorit să își asume riscuri mari. Dacă scoți pe piață 40 sau 50 de apartamente, îți asumi un risc mult mai mic decât dacă ai construi sute de locuințe. Abia acum încep să se finalizeze proiecte mai mari, cu un număr însemnat de apartamente, care vor aduce oferta mai aproape de ceea ce vor cumpărătorii. Casa 3D

Clujul a avut câteva terenuri ofertante, cum au fost cele din zonele centrale. Acestea au aparținut unor foste fabrici comuniste, precum Flacăra, Someșul, Ursus sau Napochim, conectate la utilități și infrastructură, pe care s-a putut construi ușor, dar care deja au fost finalizate. Acum, orașul are din ce în ce mai puține astfel de terenuri pentru dezvoltare, pe care există o presiune mare, iar apariția proiectelor de care am amintit a condus la o scădere dramatică a mobilității, la sufocarea traficului, ceea ce are un impact negativ asupra calității vieții. Acest aspect nu trebuie neglijat de către autorități deoarece va determina ca, în viitorul nu prea îndepărtat, orașul să devina aglomerat, poluat și în consecință puțin atractiv.

Modernizarea infrastructurii  precare existentă în prezent, precum și dezvoltarea și extinderea ei la periferie, ar constitui cel mai puternic stimulent pentru limitarea creșterii prețurilor, prin facilitarea accesului la noi zone de dezvoltare.

Când vorbim despre Clujul imobiliar nu putem să nu amintim de cele două proiecte pe care Primăria a încercat să le dezvolte înainte de criză, respectiv Cartierul Tineretului și Cartierul Lombului. Dacă ar fi fost finalizate, aceste proiecte ar fi avut un impact benefic asupra dezvoltării orașului, pentru că ar fi extins semnificativ suprafața construită, conectată la utilități și infrastructură. În acest fel oferta de locuințe ar fi devenit  mai substanțială, iar raportul dintre cerere și ofertă s-ar fi echilibrat, ceea ce ar fi stopat creșterea accelerată a prețurilor. 

Deși nu se pot implica activ pe piața imobiliară, edilii orașului ar trebui să găsească pârghii prin care să contribuie la atenuarea discrepanțelor dintre cererea și oferta de locuințe. Dacă ar reuși acest lucru, Clujul ar deveni un oraș mai accesibil prin prisma prețului locuințelor, facilitând tendința normală de creștere a populației. În primul rând, cred că s-ar putea diminua birocrația care în acest moment este sufocantă pentru dezvoltatorii imobiliari. Timpul îndelungat necesar obținerii unei autorizații de construcție nu face altceva decât să amplifice decalajul dintre cerere și ofertă despre care am amintit mai devreme. Administrația locală ar putea echilibra raportul de forțe de pe piața imobiliară și prin actualizarea și revitalizarea celor două proiecte de anvergură, Tineretului și Lombului, dar ar putea să identifice și alte zone limitrofe, unde există suprafețe mari de teren, pe care ar trebui să le urbanizeze, din bugetul local, cu banii încasați din taxe și impozite. Mă refer aici la zone limitrofe precum  Feleac, Becaș, Borhanci sau zona metropolitana dinspre Gilău sau Apahida, unde mai există și acum terenuri cu suprafețe mari, dar care nu au acces la utilități și infrastructură. Dacă aceste zone ar fi urbanizate, parcelele de teren ar putea fi concesionate fie către dezvoltatori, care vor ridica ansambluri rezidențiale, fie către persoane fizice, care își vor construi locuințe individuale. O politică de urbanism care să faciliteze comasarea și dotarea cu infrastructură a unor parcele cât mai mari pentru proiecte moderne, cu un număr mare de unități locative, ar fi benefică pentru dezvoltarea viitoare a orașului.

O astfel de abordare ar genera condiții pentru ca oferta să crească semnificativ, fapt ce ar genera implicit o scădere a valorii locuințelor. În caz contrar există riscul ca proprietățile imobiliare din Cluj, tranzacționabile sau închiriabile, să devină inaccesibile pentru populație, influențând negativ dezvoltarea viitoare a orașului, dar și atractivitatea acestuia. 

Autoritățile locale ar trebui să gândească strategic, de așa manieră încât noi, clujenii, să avem o calitate ridicată a vieții, ceea ce cu siguranță ar face proprietățile imobiliare cu adevărat valoroase, prin prisma atractivității pe care o va avea în perspectivă orașul.

AUTOR: 

Dr. Ec. Adrian Crivii

Director general DARIAN SA

Dacă ţi-a plăcut acest articol, urmăreşte BUZZNEWS pe FACEBOOK!

Taguri: adrian crivii , locuinte , cluj , analiza

Spune-ti parerea

Din aceeasi categorie

lipsa de reactie, seva pentru florile raului din psd
Auto-vătămarea prin lipsă de reacție a fost inventată de români. E convingerea care decurge logic din modul in care ne ...citeste tot
bilanțul unui an de doliu, în românia
Am “investit” încă un an din viață într-o țară care pare să-și fi pierdut total capacitatea de retenție a cetățenilor ...citeste tot
parabola lui cristi danilet: cum scapa de puscarie liviu, violatorul de minori gratie noilor legi ale justitiei
Judecatorul clujean Cristi Danilet a postat pe Facebook o parabola pentru a sublinia cum mutilarea legilor justitiei i-ar putea favoriza ...citeste tot

Comentarii

Nu exista nici un comentariu pentru aceasta stire.

Comentează

Adresa de e-mail nu va fi publicată
Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Nume Email Mesaj 8 + 2 = .... (in litere)

Editorial

Raul Chis

Dar Primaria lui Emil Boc nu simte deocamdata probabil energia negativa a soselelor, cata vreme acei soferi ardeleni aflati in pragul AVC isi vor consuma ...

Claudiu Padurean

Totuşi, s-a schimbat ceva: România are mai puţină speranţă. În toamna anului 2015, am crezut că, în sfârşit, se vor schimba nişte lucruri. Oamenii care ...

Adrian Titus

Gașca Zurli a făcut un moment dedicat acestei mascote – un cântecel drăguț despre cum avem nevoie de șervețele la masă. Asta după ce la ...

Bianca Padurean

Sunt convinsă că şi alţi părinţi au trecut prin acelaşi calvar ar alegerii şcolii. Am trecut şi prin faza în care a trebuit să-mi fac ...

Vlad Pintea

Acest cancer al imposturii a fost atacat, provocat, pus în defensivă în câteva rânduri de-a lungul ultimului sfert de veac. Nu prin reformarea sistemului educațional, ...

Stiri pe scurt

Regulament nou de finantare a cultelor, sportului sau ONG-urilor din judetul Cluj
Alin Tise il invita pe David Ciceo la o intalnire de clarificare
Riscuri pentru proprietarii de imobile din Cluj care au efectuat reparatii
Guvernul a aprobat proiectul de lege privind achiziționarea primului sistem de rachete Patriot
Doua noi puscarii in Romania
Hypermarketuri amendate de primarie
Peste 3 600 de posturi deblocate la Ministerul Afacerilor Interne
ANAF nu va putea refuza arbitrar dreptul de deducere a TVA
Guvernul ia masuri pentru a impiedica multinationalele sa externalizeze profiturile
Premierul apeleaza la expertiza BEI pentru simplificarea procedurilor de achiziții publice

Ultima ora

WWW.RO-ALERT.RO - Se lanseaza sistemul care te avertizeaza in caz de urgenta majora
Acte in plus pentru firmele care vor sa duca romani la munca in alte tari UE
Anunt de ultima ora despre drepturile de autor
Ce crede UBB despre deciziile privind statutul limbii române în școlile cu predare în limbile minorităților naționale
21 000 de spectatori s-au bucurat de WonderPuck 2018
O nouă filială a Bibliotecii Județene „Octavian Goga” Cluj și-a deschis porțile
Provocarea Cavalerilor Templieri, la Cluj: GALA ”Uniți susținem excelența” - CONCERT CARITABIL pentru tinerele talente, prezentat de DAN NEGRU
Finantari de pana la 100 000 de euro pentru start up-uri anuntate de DWNT si Carl Wolff Gesellschaft
Proiectul "Oameni noi în politică” se lanseaza si la Cluj
O noua promenada eleganta a biciclistelor, duminica la Cluj

Solista de jazz Elena Mîndru, stabilită în Finlanda, revine în România cu cel mai important turneu al carierei sale. Împreună ... citeste tot

Profesorul salajean Mircea Groza este unul dintre acei pasionati de gastronomie care exploreaza cu interes bucataria ardeleneasca. In aventura sa ... citeste tot

La Aeroportul Internațional „Avram Iancu” Cluj a avut loc lansarea zborului direct, tip charter, Cluj-Antalya, zbor operat de către compania aeriană ... citeste tot

Romania ar trebui sa aiba o populatie activa de peste 14 milioane de persoane, dar exista abia 6.303.522 de contracte ... citeste tot

Parteneri

Te invitam sa tinem legatura si prin Facebook